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Focus sul superbonus 110%

da | 22 Mar 2021 | Amministrazione Condominiale | 0 commenti

La Circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata l’8 agosto va a fornire utili dettagli sulle tipologie di interventi agevolate, i beneficiari, le spese detraibili, gli adempimenti da effettuare.

In particolare per quanto riguarda l’ambito soggettivo, la Circolare indica che tra i beneficiari rientrano persone fisiche, condomìni, Istituti autonomi case popolari o enti con le medesime finalità, cooperative di abitazione a proprietà indivisa, Onlus, società ed associazioni sportive dilettantistiche comunità energetiche rinnovabili, e nell’ipotesi di interventi sostenuti mediante locazione finanziaria spetta all’utilizzatore.

La Circolare innanzitutto precisa la nozione di condominio che  va intesa nel senso civilistico, cioè nell’ipotesi dell’esistenza di parti e servizi comuni a più unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi.

Pertanto sono esclusi dal superbonus interventi su parti comuni di edificio in cui a causa dell’esistenza di unico proprietario, non viene a costituirsi il condominio Il condòmino proprio in virtù della comunione forzosa che viene a crearsi, nell’ipotesi di interventi sulle parti comuni non potrà sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese nella quota di sua competenza individuata sulla base dei millesimi di proprietà; parimenti avrà diritto alla detrazione in misura ai millesimi o di altri criteri che saranno individuati dal condominio.

Quanto detto per il condominio si applica anche al condominio minimo, in cui non vi è obbligo di nomina dell’amministratore e del regolamento condominiale; in questo caso non vi è necessità di richiesta del codice fiscale del condominio, in quanto sarà possibile utilizzare quello di uno dei condomìni, quello che si occuperà degli adempimenti connessi al riconoscimento della detrazione.

Per quanto riguarda invece le persone fisiche, unici beneficiari della misura, si conferma l’esclusione dalla detrazione se l’intervento è realizzato su unità immobiliari utilizzate per l’esercizio di attività professionali o di impresa (immobili ad uso strumentale); si precisa però che se l’intervento viene realizzato su parti comuni di edificio in cui vi sono unità immobiliari adibite a tali attività, la detrazione è comunque riconosciuta in quanto condòmino dello stabile, a prescindere se l’unità immobiliare sia bene strumentale, costituisca oggetto dell’attività di impresa o sia un bene patrimoniale dell’impresa stessa.

L’ADE specifica che  se la superficie complessiva delle unità immobiliari adibite ad uso residenziale è superiore al 50%, potranno fruire della detrazione anche le unità immobiliari ad uso diverso (strumentali o merce) sempre che i proprietari o detentori partecipino alle spese degli interventi.

In caso contrario ossia se vi è  una prevalenza delle superfici adibite ad uso diverso, potranno fruire della detrazione solo i proprietari/detentori di unità immobiliari ad uso abitativo del condominio.

 

Si chiarisce inoltre che non possono fruire della detrazione i contribuenti titolari unicamente di redditi assoggettati ad imposta sostitutiva (regime fiscale forfetario) o a tassazione separata, o che non possono fruire della detrazione (i no tax area o soggetti la cui tassazione è assorbita da altre detrazioni): in questi casi però si potrà cedere la detrazione fiscale, anche tramite sconto in fattura operato dal fornitore che ha realizzato gli interventi .

Sono invece esclusi i soggetti che non possono fruire della possibilità di cessione del credito, quali i residenti fiscalmente all’estero locatari o comodatari dell’immobile, o gli OICR che non versano imposte sul reddito d’impresa ed addizionali regionali.

Della detrazione inoltre possono fruire anche il coniuge, il componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado del possessore o detentore dell’immobile a condizione che:

  • siano conviventi con possessore o detentore al momento dell’inizio dei lavori o del pagamento se precedente
  • nell’immobile sia possibile realizzare la convivenza, anche se non è l’abitazione principale. Ciò significa che se l’immobile non è a disposizione (es locato a terzi) non è possibile per il familiare fruire della detrazione.

Non è necessario per provare la convivenza l’esistenza di un contratto di comodato, in quanto è sufficiente un atto notorio in cui è dichiarata la convivenza.

Viene chiarita a nozione di edificio unifamiliare avente accesso indipendente: per edificio unifamiliare si intende un’unità immobiliare di proprietà esclusiva “funzionalmente indipendente”, cioè dotata di installazioni ed impianti di proprietà esclusiva (es. impianto idrico o di riscaldamento).

Quindi per accesso indipendente  deve intendersi un accesso non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso, che permette di accedere alla strada da giardino o cortile di proprietà esclusiva.

In presenza di questi requisiti, chiarisce l’agenzia, pertanto possono rientrare in questa nozione anche unità immobiliari, che anche se facenti parte di un edificio plurifamiliare, sia esso costituito in condominio o meno, abbiano le caratteristiche dell’indipendenza funzionale e dell’accesso indipendente.

 

Per applicare correttamente la detrazione va individuato il periodo di imposta cui imputare la spesa: – per le persone fisiche, compresi esercenti arti e professioni, ed enti non commerciali vale il principio di cassa, cioè il periodo di imposta si identifica con l’anno in cui avviene il pagamento delle spese; per gli interventi in condominio il principio si applica al pagamento delle spese sostenute dal condominio, indipendentemente dalla data del versamento che il condomìno effettua al condominio stesso.

  • per imprese individuali, società ed enti commerciali vale invece il principio di competenza, e quindi saranno oggetto di detrazione le spese da imputare ai periodi di imposta in corso al 31 dicembre 2020 o al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi e dalla data dei pagamenti.

In ogni caso sono oggetto di detrazione solo le spese effettivamente sostenute: La detrazione è ammessa fino a capienza con l’imposta effettivamente versata dal contribuente: importi superiori non saranno rimborsati e non potranno essere utilizzati in detrazione negli anni successivi: in questi casi, per evitare di perdere parte della detrazione, si potrà utilizzare la cessione del credito, con sconto in fattura operato dal fornitore, o a soggetti terzi, inclusi banche ed intermediari finanziari.